C'est un rêve que vous caressez depuis des lunes ? immobilier pour les nuls edition speciale quebec ! Le reste, c’est entre vous et vos déménageurs! Pages can include limited notes and highlighting, and the copy can include previous owner inscriptions. Amazon.fr: immobilier pour les nuls. Immo pour les nuls ne veut pas que cela vous arrive. Comparatif 2018 Et Avis Sur Les Brokers De Forex CFD Et. Sur l'immobilier, tout le monde a son mot à dire ! 630 pages de bonnes pratiques pour réussir en tant qu’agent titulaire de la carte T ! L'immobilier pour les nuls ... Retrouvez nos autres conseils pour les propriétaires en cliquant ici . Il maîtrise donc les outils et méthodes pour réussir et aide les nouveaux membres à faire carrière en immobilier ! C’est une véritable bible qui aborde tous les projets immobiliers possibles en donnant pas mal de détails. Le blog Investissement pour les nuls vous aide à mieux investir et à gagner de l'argent avec des conseils pratiques. En effet, l’immobilier pour les nuls vise à développer essentiellement les fondamentaux ci-après: Comment acheter un bien immobilier Les tendances de l’internet immobilier et l’immobilier en ligne Les tendances du web et les enjeux pour l’immobilier. Testez. Ariane Artinian. Conseils, astuces et trucs pour vendre une propriété en toute quiétude. The VPN pour les nuls will have apps for just about every device – Windows and Mac PCs, iPhones, Android disposition, stylish TVs, routers and more – and while they might healthy complex, it's instantly Eastern Samoa uncomplicated as pressing a single holdfast and deed connected. C’est le gage qui lui permet d’officier et de procéder aux transactions. Technologies have developed, and reading Immobilier Pour Les Nuls L books could be easier and easier. Définition: Le prêt immobilier est un prêt d’ argent accordé par une banque ou un établissement de crédit à une personne dans le but d’ acquérir une maison ou un appartement (résidence principale ou résidence secondaire).. La mécanique de l’ emprunt immobilier fonctionne en fonction des 4 paramètres suivants : Il est l’intermédiaire entre le propriétaire et l’acquéreur. Si... Vous achetez votre première maison ? Vous désirez me poser une question et/ou, m'adresser une demande ? … Par conséquents, elle vous prodigue quelques conseils et, partage avec vous quelques astuces et quelques trucs via cette plateforme. Et si vous preniez le temps de lire un bon livre sur le sujet ? Ils ont compris que la technologie est leur meilleur ami et qu’elle ne remplacera jamais le travail de l’agent immobilier avec son client. You know that reading Immobilier Pour Les Nuls L is beneficial, because we could get a lot of information from your resources. Des milliers de livres avec la livraison chez vous en 1 jour ou en magasin avec -5% de réduction . Cet agent immobilier a une solide expérience dans la profession, il a pratiqué le métier d’agent immobilier en tant que salarié dans des agences comme Century 21, Guy Hoquet ou encore Orpi, avant de monter sa propre agence La boutik de l’immobilier, anciennement Carat immobilier. Nous tenons toutefois à préciser que ces conseils, astuces et trucs ne sont diffusés qu’à titre informatif et que, en aucun cas, ils ne sauraient remplacer l’avis d’un professionnel. Linkedin. Agent immobilier de profession, j'ai à faire au quotidien à un grand nombre de personne perdu entre législation (de plus en plus complexe), et pratiques de mes confrères. L'Immobilier pour les Nuls, 5e éd. Il existe ensuite le statut de droit commun : cela permet donc d’être salarié. Se loger et investir dans la pierre en toute sérénité !Sur l'immo Pour vous lancer avec succès dans cette aventure cette année, prenez le temps de découvrir toutes les options qui s'offrent à vous à chaque étape de votre projet immobilier. Javascript doit être activé dans votre navigateur pour utiliser toutes les fonctionnalités de ce site. Le plus courant est celui d’agent commercial, c’est un indépendant qui facture l’agence en fonction des biens qu’il a vendu. Sur l'immobilier, tout le monde a son mot à dire ! Agent immobilier 2018/2019. Néanmoins, on voit de plus en plus émerger de nouveaux concepts repensant le fonctionnement des agences immobilières et qui seront certainement encore plus présents et influeront la profession, permettant possiblement des mutations. A travers ce site je vais essayer de vous expliquer simplement quelles sont les procédures en immobiliers et quels sont les pièges à éviter. Bienvenue sur l’un des meilleurs blogues spécialisés en immobilier au Québec. Infomedia - 19/10/2009 - Mis à jour le 04/02/2014 SEO & traffic strategist : Camille Radicchi. Twitter. Il revient à l'agent immobilier de trouver un compromis satisfaisant pour les deux parties. Investissement immobilier n’est pas quelque chose à prendre à la légère. 1 commentaire: ... Présentation. De plus, cette profession doit souscrire obligatoirement à lassurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir déventuels dommages. Découvrez sur decitre.fr L'immobilier pour les nuls par Laurence Boccara - Collection Pour les nuls - Librairie Decitre Apparemment, javascript est désactivé sur votre navigateur. Are you looking for Immobilier 3e Pour Les Nuls? Conseils, astuces et trucs pour financer l’achat d’une propriété en toute quiétude. Par. Centris® offre aussi aux consommateurs le site Cntris.ca®, qui regroupe le plus grand nombre de propriétés à vendre au Québec. Cest le gage qui leur permet dofficier et de procéder aux transactions. Après des études à Dauphine et à Sciences Po, elle opte pour le journalisme. Il se décompose en 7 parties. Les règles seront plus précises et plus strictes. Les technologies sont un puissant levier pour automatiser de nombreuses actions et assurer un meilleur suivi à leurs clients. Prime Panier. En plus d’être un excellent élément du réseau Cimm, Olivier Bihi est formateur au sein du groupe. Quel est le statut de l’agent commercial immobilier ? L’immobilier pour les nuls : quel est le rôle de l’agent immobilier ? Blog Bedous Org. Immobilier Pour Les Nuls: Pourquoi l’immobilier pour les nuls. Bien qu’onéreux à l’entrée, c’est un secteur qui ne connaît pas de crises. Ariane Artinian. Une autre difficulté est de parvenir à rentrer des biens immobiliers à la vente (pour une rentrée de mandat de vente) Dans la page l’investissement immobilier pour les nuls, nous avons vu un certain nombre de composantes de l’immobilier locatif qu’il convient d’optimiser pour réussir ces achats et maximiser la « valeur » de ses investissements. Quelles garanties lorsque l’on achète du neuf? ach... at the best online prices at … Ressource unique en son genre – le premier au Québec – dont le but est de vous éviter de perdre votre temps à comparer et à recouper des informations sur des dizaines de sites ou, auprès de dizaines de professionnels, de firmes et d’organismes parapublics, quand vous désirer acheter ou vendre une propriété en toute quiétude. L'Immobilier Pour les Nuls ... C’est une réalité qui peut être votre réalité si vous suivez ces conseils d’investissement immobilier pour les débutants ! Coordonnées d’Olivier Bihi Tél : 04 67 68 13 93 Site : montpellier.cimm.com Service location : 06.10.26.47.52. Ils permettent de recevoir plusieurs... Texte rédigé par un des acheteurs. De plus, cette profession doit … Identifier le bon agent immobilier pour votre projet. Une recherche approfondie et l’expérience devraient être les éléments importants exercés dans le domaine de l’investissement immobilier. Pour ma part j'ai lu les parties dans le désordre pour commencer par celles qui m'intéressaient le plus et il y a une partie que je n'ai pas lu car elle ne m’intéressait pas aujourd'hui, peut-être un jour je l'a lirait. 9 étapes Pour Vendre TOUT SEUL Votre Bien Immobilier En. Afin de vous aider à acquérir les connaissances nécessaires à l’exercice de la profession, nous avons réuni sur cette page les termes les plus couramment utilisés dans le secteur de l’immobilier … Fnac : Pour les nuls, 4ème édition, L'immobilier Pour les Nuls 4ème édition, Laurence Boccara, Catherine Sabbah, Marc Chalvin, First". Pour cela, estimation du bien, mise en valeur de celui-ci, conseils à ses clients, recherche de potentiels acquéreurs, gestion de visites, négociation ; celui-ci doit donc être polyvalent. Vous y verrez comment développer votre propre agence comme un réseau, puis comment choisir votre structure juridique, mais aussi, les différents moyens de recruter de nouveaux salariés. Évoluant en agence, ce professionnel de l’immobilier joue un rôle clé au sein des transactions immobilières. Find many great new & used options and get the best deals for Investissement Immobilier: Le guide débutant. » de Catherine SABBAH disponible chez Rakuten Kobo. L’agent immobilier a une agence immobilière, il détient la carte professionnelle (carte T) pour réaliser les actes juridiques relatifs à des biens immobiliers. Que ce soit pour de la gestion locative ou vente de biens, l’agent immobilier doit être titulaire de la carte professionnelle délivrée par la préfecture et renouvelable tous les dix ans. Catherine Sabbah, journaliste aux Échos ,suit les secteurs de l'urbanisme, de l'architecture et de l'immobilier. Le logiciel comptable pour agents commerciaux immobiliers Gest4U vous présente les informations essentielles à connaître. Or, trop d’agents immobiliers et de mandataires ont décidé de se reposer entièrement sur ces outils – portails web pour la pige immobilière, réseaux sociaux – pour ne plus aller prospecter sur le terrain. Il y aura surement des évolutions législatives réglementant et encadrant la profession. Le métier de négociateur immobilier requiert des compétences techniques et juridiques précises. Notre rôle est de centraliser les informations immobilières. – La commercialisation des biens immobiliers Votre statut d’agent commercial immobilier signifie que vous exercez votre activité de prestation de service sous le bénéfice des BNC (Bénéfices Non Commerciaux). – commission de l’agent immobilier: inclus dans le prix du vendeur – frais d’inspection: 400$ – frais de notaire: 800$ – taxe dite « de bienvenue »: 3000$ C’est tout. La rémunération sera donc: salaire fixe +commissions. Steeve Harvey, est mon courtier hypothécaire de confiance dans la région. Cet article vous présente une sélection de 5 livres pour devenir agent immobilier. … Se loger et investir dans la pierre en toute sérénité ! Trouvez les locaux de votre entreprise grâce à BureauxLocaux. L'auteur Catherine Sabbah. Lisez « L'Immobilier pour les Nuls, 5e éd. Le métier de négociateur immobilier requiert des compétences techniques et juridiques précises. Après des études à Dauphine et à Sciences Po, elle opte pour le journalisme. Explication rapide sur le crédit immobilier pour les « nuls » ?. Check out branch locations, agent bios & more! Devenir propriétaire. Enfin, le statut VRP salarié, qui permet de recevoir une somme fixe en avance sur commission. Instaurer une relation n'est pas facile et se créer une réputation est encore plus long et fastidieux. Les sujets traités dans “L’immobilier pour les Nuls” Le livre “L’immobilier pour les Nuls” fait près de 600 pages. Compte et listes Retours et Commandes. C’est ici une évolution de droit. Le métier d’agent immobilier consiste principalement à faire se rencontrer des acheteurs et des vendeurs. L'immobilier pour les nuls ... Retrouvez nos autres conseils pour les propriétaires en cliquant ici . Facebook is showing information to help you better understand the purpose of a Page. Votre excitation est à son comble ? Premièrement, l’agent immobilier doit se confronter aux agences, et au marché du p.a.p (les particuliers). Avec... Depuis quelques années, les sites Web qui permettent de recevoir des soumissions pour des travaux de rénovation se multiplient. Ils attendent que le téléphone sonne, ils comptent sur leur réseau, ils espèrent que les vendeurs vont leur tomber du ciel – sans plus jamais sortir de l’agence/de leur domicile. Obtenez toutes les informations dont vous avez besoin ici. All pages are intact, and the cover is intact. Se loger et investir dans la pierre en toute sérénité ! Tout d’abord, vous avez à votre disposition des outils très visuels comme les photographies, les vidéos, les prises de vues aériennes, la mise en scène d’intérieur (home staging). Des milliers de livres avec la livraison chez vous en 1 jour ou en magasin avec -5% de réduction ou téléchargez la version eBook. Vous comprendrez que le meilleur conseil que nous pouvons vous prodiguer restera et demeurera toujours de consulter et/ou de vous faire accompagner par un professionnel lors de toutes vos transactions immobilières. L'agent immobilier doit mettre en balance ses intérêts (ou ceux de son agence) et ceux de son client. Sa mission ? 1 commentaire: ... Présentation. Une autre difficulté est de parvenir à rentrer des biens immobiliers à la vente (pour une rentrée de mandat de vente) Enfin, il y a également la difficulté de l’acceptation du juste prix par le vendeur. Vous êtes excité au bout ? Le métier d'agent immobilier est très ancien : déjà dans l'Antiquité grecque et romaine, les propriétaires faisaient appel à des intermédiaires rémunérés pour vendre leurs immeubles ou leurs terrains. Les sujets traités dans “L’immobilier pour les Nuls” Le livre “L’immobilier pour les Nuls” fait près de 600 pages. L'immobilier pour les nuls Catherine Sabbah, Laurence Boccara - Collection Pour les Nuls (0 avis) Donner votre avis. Le droit immobilier regroupe toutes les règles spécifiques concernant les biens immobiliers. Pourtant, Une longue partie sur les achats immobiliers : Ils souhaitent un studio qui s’auto-finance, à négocier et veulent signer acte en main. Agent immobilier de profession, j'ai à faire au quotidien à un grand nombre de personne perdu entre législation (de plus en plus complexe), et pratiques de mes confrères. SABBAH, Catherine (Author) ... n’ignorez pas les personnes que vous rencontrez : agents immobiliers, autres investisseurs immobiliers, entrepreneurs, etc. Agent immobilier de profession, j'ai à faire au quotidien à un grand nombre de personne perdu entre législation (de plus en plus complexe), et pratiques de mes confrères. C’est une véritable bible qui aborde tous les projets immobiliers possibles en donnant pas mal de détails. Arrêtez de contaminer les gens : Il y a pire que l’amiante, Après les églises, c’est au tour des commerces de laisser la place aux condos, L’histoire d’une résidente de Saint-Honoré qui a eu le malheur de faire confiance à un courtier immobilier, Attention aux sites pour trouver des entrepreneurs, L’histoire coquine d’un couple d’acheteurs de Longueuil, Premier acheteur ? C’est ce qui est arrivé à Sandra. Centris® est une division de la Chambre immobilière du Grand Montréal créée en 2008. Ebooks gratuits à télécharger en pdf L'immobilier pour les nuls 9782412043684. Pour les Nuls, 5ème édition, L'Immobilier pour les Nuls, Laurence Boccara, Catherine Sabbah, First. Règlementation énergétique pour la location. L'immobilier pour les nuls. L’Organisme reçoit son mandat du gouvernement du Québec et relève du ministre des Finances. Commercialement, la profession d’agent immobilier n’évolue pas beaucoup, il est donc difficile de prévoir ou déterminer clairement les évolutions futures. Éclaircissements. – La gestion locative L’immobilier pour les nuls : quel est le rôle du promoteur immobilier ? Sandra et son compagnon décide d’investir dans l’immobilier locatif en Bretagne. Avec le temps, la valeur de votre bien ira forcément crescendo. L'immobilier pour les nuls. Editions First, Aug 18, 2011 - 596 pages. Facebook. Vous voulez débuter et vous perfectionner sur le finance immobilier, téléchargez ce cours sous format PDF gratuit, c’est le support idéal pour vous aider. Parvenir à vendre et/ou louer tous types de biens immobiliers. Au Québec, une église sur six a subi une « mutation », selon le Conseil du patrimoine religieux du Québec. Início; Eva and the New Owl: A Branches Book (Owl Diaries; Bringing the Outside In download; What Makes a Good Experiment? Les négociations peuvent devenir difficiles lorsqu’on se trouve en face d’incompétents. Auteurs : Laurent Boccara et Catherine Sabbah Prix éditeur : 22,90 euros Immobilier Pour Les Nuls Telecharger En Immobilier Quel Est Le Délai De Résiliation D’un. Je vous répondrai dans un délai n'excédant pas 48 heures. L'Immobilier pour les Nuls Epub-Ebook admin Minggu, 21 Mei 2000 >L'Immobilier pour les Nuls pdf download Yоu whісh саn lоаd thіѕ еbооk, i mаkе dоwnlоаdѕ аѕ a рdf, kіndlе dx, wоrd, txt, ррt, rаr аnd zір. La confiance est le maitre mot dans votre futur métier. Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’Immobilier professionnel aux États-Unis pour les nuls parce que si vous tenez vraiment à investir dans le pays de l’oncle Sam,eh bien le temps est donc venu de démarrer votre apprentissage au travers de cet article.. S’il y a une différence, le ratio de prêt et les … lacopropriét.INFO est le site Web qui fait suite à l’une des recommandations contenues dans le Rapport du comité consultatif sur la copropriété (2012) et portant sur la diffusion à grande échelle d’informations de qualité sur le droit de la copropriété. L'Immobilier pour les Nuls by A copy that has been read, but remains in clean condition. See actions taken by the people who manage and post content. Hence, there are many books being received by PDF format. Pour les Nuls, 4ème édition, L'immobilier Pour les Nuls 4ème édition, Laurence Boccara, Catherine Sabbah, Marc Chalvin, First. Chiffres, études et classements Des indicateurs clés pour piloter votre business immobilier N'hésitez pas à communiquer avec moi. En tant qu’autorité en matière d’habitation au Canada, elle contribue à la stabilité du marché de l’habitation et du système financier, elle vient en aide aux Canadiens dans le besoin et elle fournit des résultats de recherches et des conseils impartiaux aux gouvernements, aux consommateurs et au secteur de l’habitation du pays. Vous êtes, j'ose croire, tous au... Texte rédigé par la victime. At ThriftBooks, our motto is: Read More, Spend Less. Mise en forme et quelques modifications mineures effectuées par Immo pour les nuls pour vous faciliter la lecture. Une longue partie sur les achats immobiliers : La Société canadienne d’hypothèques et de logement, communément appelée la SCHL, aide les Canadiens à répondre à leurs besoins en matière de logement depuis plus de 70 ans. Partager la publication "L’immobilier pour les nuls : quel est le rôle de l’agent immobilier ?". L'Immobilier pour les Nuls, 5e éd. C’est extrêmement facile de se faire avoir dans le monde de l’immobilier Immo pour les nuls ne veut pas que cela vous arrive. Les formations qui dominent pour devenir agent immobilier sont : A l’inverse, l’agent commercial immobilier ne détient pas la carte professionnelle, carte T. Il est un mandataire d’un agent immobilier. Après avoir piloté les dossiers immobiliers de magazine grand-publics tels Capital ou Challenges, elle fonde BazikPress, agence de production de contenu éditorial spécialisée dans l'information pratique et dans l'immobilier. Évoluant en agence, ce professionnel de l’immobilier joue un rôle clé au sein des transactions immobilières. Designed by Elegant Themes | Powered by WordPress. L’agent immobilier doit donc être un bon négociateur, un bon commercial, et doit cultiver l’aspect relationnel du métier. Il revient à l'agent immobilier de trouver un compromis satisfaisant pour les deux parties. Elle fut créée en 1994 à la suite de l’adoption de la Loi sur le courtage immobilier. Passer au contenu principal.fr. Savez-vous que... L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) est un organisme à but non lucratif dont la raison d’être est de «protéger le public» en encadrant le travail des courtiers immobiliers et hypothécaires du Québec et en voyant à l’application et au respect de la Loi sur le courtage immobilier. Bonne lecture ! Des milliers de livres avec la livraison chez vous en 1 jour ou en magasin avec -5% de réduction ou téléchargez la version eBook. Premièrement, l’agent immobilier doit se confronter aux agences, et au marché du p.a.p (les particuliers). Il s’occupe de suivre et coordonner chaque étape de la construction. Forte de plus de 35 années d’expérience et regroupant au-delà de 25 000 propriétaires et gestionnaires, la CORPIQ est sans contredit la plus importante association de propriétaires du genre au pays. – On peut également faire un master en droit qui donne une équivalence en droit immobilier, comme celui proposé à l’ICH (Institut d’études économiques et juridiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat). Courtier Hypothécaire Affilié à Multi-Prêts. Cette activité a connu plusieurs visages et plusieurs noms à travers les siècles. Laurence Boccara, Catherine Sabbah. 1. L’immobilier pour les nuls. 2 erreurs à éviter, Spécialistes en décoration intérieure ou, relooking, Spécialistes en valorisation immobilière ou, home staging, Avocats spécialisé en droit de l’immobilier. Il est donc payé à la commission. Il se décompose en 7 parties. PS: Pour les condominiums (condos), c’est plus compliqué. A l’instar de l’investissement en bourse, il est important de comprendre les principes de l’immobilier pour réaliser de bonnes opérations. Pour les Nuls, 5ème édition, L'Immobilier pour les Nuls, Laurence Boccara, Catherine Sabbah, First. Ces derniers vont vous permettre de mettre en valeur des biens correctement agencés et plutôt aguicheurs. Que ce soit pour de la gestion locative ou vente de biens, les agents immobiliers doivent détenir une carte professionnelle délivrée par la préfecture et renouvelable tous les dix ans. Le but ici est de magnifier le bien et de montrer tous ses atouts. Comment bénéficier d’une réduction de TVA dans l’immobilier neuf ? Autrement dit, vous devez savoir rester ferme tout en acceptant de faire des concessions. Immobilier 3e Pour Les Nuls PDF is now available in gfaztrli.strangled.net, the latest production book with Immobilier 3e Pour Les Nuls PDF title, you can buy a Immobilier 3e Pour Les Nuls book on Amazon or register for free on gfaztrli.strangled.net. Le promoteur immobilier est le référent légal et moral pour la réalisation de la construction. – Le BTS professions immobilières Téléchargements : 0 Taille : 701.72 Kb 0 (0 votes) 0 Reviews. Learn all about Sutton, explore real estate listings & connect with experienced Sutton real estate agents. Pour les Nuls, la collection de référence Apprendre une langue, prendre soin de soi, perfectionner son français, jouer d'un instrument, investir dans l'immobilier, réviser l'Histoire de France… Tout devient facile avec la collection Pour les Nuls. La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) est un organisme à but non lucratif chapeautant les 12 chambres immobilières de la province. Des milliers de livres avec la livraison chez vous en 1 jour ou en magasin avec -5% de réduction . The spine may show signs of wear. Après avoir piloté les dossiers immobiliers de magazine grand-publics tels Capital ou Challenges, elle fonde BazikPress, agence de production de contenu éditorial spécialisée dans l'information pratique et dans l'immobilier. Pour le conseil d’État, s'il veut remettre en cause la répartition de la valeur d'un ensemble immobilier entre le terrain et les constructions édifiées dessus, le Fisc doit se fonder prioritairement sur des transactions intervenues dans la même zone géographique et à des dates proches. Découvrir tous les livres de Laurence Boccara. Il est l’intermédiaire entre le propriétaire et l’acquéreur. We haven't found any reviews in the usual places. Lisez « L'Immobilier pour les Nuls, 5e éd. Afin de vous aider à acquérir les connaissances nécessaires à l’exercice de la profession, nous avons réuni sur cette page les termes les plus couramment utilisés dans le secteur de l’immobilier … Thеrе аrе mаnу bооkѕ іn thе wоrld thаt саn іmрrоvе оur knоwlеdgе. Il y a 3 statuts : Je suis convaincu que l’investissement est la solution à notre modèle social « … Prêt à Taux Zéro PTZ Service Public Fr. L'immobilier pour les nuls (5e édition) par Catherine Sabbah - Laurence Boccara aux éditions First. Sur l'immobilier, tout le monde a son mot à dire ! Cours de formation de base pour s’introduire au finance immobilier pour les nuls. Pour vous 2020 devait être l'année de tous les changements, vous deviez devenir... Ma Petite Agence, ce sont des professionnels de l’immobilier sans commission, pour acheter à prix direct promoteurs, ou vendre à prix direct particuliers. Une transaction immobilière est donc souvent une rencontre d'intérêts opposés. Enfin, il y a également la difficulté de l’acceptation du juste prix par le vendeur. Symbole de qualité et d’excellence, Centris® est au service des professionnels de l’immobilier du Québec et offre exclusivement aux 12 chambres immobilières québécoises et à près de 13 000 courtiers immobiliers des ressources technologiques d’avant-garde, approuvées par l’industrie. » de Catherine SABBAH disponible chez Rakuten Kobo. Pour mieux comprendre le métier, les missions et qualités d’un agent immobilier, et ce à quoi il doit se confronter quotidiennement, nous avons interviewé M. Alexandre Heintz.